万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(t湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少ào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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