5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wè20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗i)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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