饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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