导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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