导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设23岁属什么生肖行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(h23岁属什么生肖é)购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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