5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的(de)高空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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