5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％风味发酵乳是不是酸奶以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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