5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jī凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音ng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎ凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音o)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音)，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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