导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗>

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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