文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(à77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023n)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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