5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过202蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗2年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(l蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ián)续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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