文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗g>

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。