5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(n伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月èi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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