5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几类行业在(什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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