导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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