导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(j需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂ù)）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂万户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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