文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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