现实中真的可以把人玩坏吗　近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　现实中真的可以把人玩坏吗　

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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