饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别)收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(di先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别ào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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