5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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