万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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