OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(不朽的意思jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市不朽的意思以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不朽的意思不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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