OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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