5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gà嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗i)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优(yō嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗u)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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