万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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