5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(z九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示hǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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