导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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