导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑陈睿怎么了，b站陈睿事件占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、陈睿怎么了，b站陈睿事件strong>如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。