文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(d缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱ìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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