5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(凝神静气的意思 凝神静气是成语吗gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)凝神静气的意思 凝神静气是成语吗是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xí凝神静气的意思 凝神静气是成语吗ng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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