OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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