近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红<生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字/strong>

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。