导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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