万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？3千克是多少斤 1千克是一斤吗rong>

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，3千克是多少斤 1千克是一斤吗“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

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　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

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　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？