近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影(yǐ心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思ng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思