OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待长征有多长公里 红军长征一共用了几年。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租长征有多长公里 红军长征一共用了几年(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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