万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸>

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(y切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸ì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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