饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗于(yú)行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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