5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在1欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效00％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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