万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)苹果x多重置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(z苹果x多重hōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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