5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，西安市城六区是哪几个配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)西安市城六区是哪几个化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī西安市城六区是哪几个)金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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