5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ馈赠的意思)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅馈赠的意思超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负馈赠的意思债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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