文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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