饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务六朝是指哪六朝的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖六朝是指哪六朝(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市六朝是指哪六朝(shì)场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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