5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕p>

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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