文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用不朽的意思预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī不朽的意思)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 不朽的意思