OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.边际贡献的计算公式是什么呀69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng边际贡献的计算公式是什么呀)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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