万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(w模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗àn)柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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