导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。name是什么意思 name是姓还是名

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tàname是什么意思 name是姓还是名o)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售name是什么意思 name是姓还是名套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 name是什么意思 name是姓还是名