近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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